Rødstuveien 2/14 Boligsameie - Utskifting / oppgradering av vann og avløp
Rødstuveien 2/14 Boligsameie består av 94 selveierseksjoner og ble bygget i 1939. Rehabilitering av vann og avløpssystemet fra blokka var ny ble utført i 2011. Forut for dette arbeidet ble det utarbeidet to alternativer
Alt 1 (utarbeidet av OBOS Prosjekt): Utskifting av hele røropplegget, med større bygningsmessige inngrep med pigging av badegulv, fremføring av nye avløpsrør, gjenoppbygging av baderom.
Alt 2 (utarbeidet med styret i sameiet): Beholde avløpsrørene og strømperehabilitering (støpe nye epoxy rør på innsiden av eksisterende avløpsrør) fra kjeller og frem til hver selveierleilighet. Rehabilitering av sluk med ny vannlås og klemring for gulvmembran. Ved dette alternativet var det ikke nødvendig med å gjenoppbygge badene på nytt.
I tillegg skulle bunnledningene under blokka og frem til offentlig avløpsnett rehabiliteres. For denne delen av jobben var det kun metoden i alternativ 2 som var aktuell ettersom man ellers måtte grave opp kjellergulvet.
Rørstrekk og stigeledninger for kaldt og varmt vann skulle også skiftes ut med syrefast stål frem til hoved-kraner i hver selveierseksjon.
Valg av løsning.
Alternativ 1: Alle i boligsameiet får nytt bad uansett om de har opprinnelig bad fra 1939 eller bad som senere er pusset opp. Men denne løsningen ble svært dyr og krevde at boligsameiet måtte ta opp større lån som måtte dekkes av fellesskapet. Dette føltes urettferdig for de som hadde nyere bad ved at de måtte betale badet sitt to ganger. I tillegg ble det bygningsmessige arbeidet innenfor hver seksjon svært omfattende. Det ble også påstått at boligsameiet ville få kvantumsrabatt dersom samtlige bad ble pusset opp samtidig. Men ved innhenting av tilbud på Mitt Anbud, viste det seg at dette ikke stemte.
Alternativ 2: Beholde avløpssystemet rehabilitere med strømpeløsning (støpe nye rør på innsiden av de gamle avløpsrørene) helt frem til kjøkken og bad samt rehabilitering av eksisterende gulvsluker på bad. Stigeledninger for varmt og kaldt vann føres fram via «vararørene/trekkerør» som de gamle stigeledningene for varmt og kaldt vann benyttet.
Vurderinger som ble foretatt:
Alternativ 1 ca 3 - 4 ganger dyrere enn alternativ 2.
For alternativ 2 fantes to løsninger; sprøyte nytt belegg på innsiden avløpsrørene eller strømperehabilitering. Etter å ha sjekket referanser og erfaringer bestemte vi å gå for strømpe-rehabilitering selv om denne løsningen var litt dyrere men ville gi et bedre resultat i form av fullverdige nye rør med glatt innside.
Alternativ 2 er velprøvd løsning med gode referanser.
Alternativ 2 krever ikke bygningsmessige inngrep. Brann-celler blir ikke brutt og arbeidet er heller ikke søknadspliktig. Ingen bygningsmessige inngrep på soilrør over tak (lufting).
Eksisterende sluk på bad benyttes men modifiseres med ny overflatebehandlig på innsiden, ny vannlås og forskriftsmessig klemring for gulvmembran.
Stigeledninger for varmt og kaldt vann benytter eksisterende «vararør/trekkerør» gjennomføring mellom etasjene; ny hulltaking ikke nødvendig.
Kort anleggstid, kort tid til bad kan benyttes igjen.
Hver selveierseksjon kan selv velge sine løsninger på badet og ellers i sin selveierseksjon.
Unngår misnøye ved at noen fikk «gratis» oppusset sitt bad, men andre fikk rasert sitt oppusset bad.
Mer rettferdig fordeling av fellesutgifter.
I følge Eierseksjonsloven er seksjonseier selv ansvarlig for vedlikehold av sin selveierseksjon. Boligsameiet ved styret bør unngå å ta på seg dette ansvaret. Styrets ansvar er å fremføre felles «tjenester» så som varme, strøm og vann og avløp, mens seksjonseier skal gi boligsameiet tilrettelegge for dette.
Rimeligere lån; bedre lånebetingelser når en seksjonseier låner enn at boligsameiet tar opp et felleslån. I motsetning til et borettslag har et boligsameie bestående av selveierseksjoner begrenset sikkerhet for låneopptak: Sikkerheten består hovedsakelig av innbetaling av felleskostnader fra sameierne som gir relativt dårlige lånevilkår.
Som nevnt måtte også bunnledningene rehabiliteres. Normalt er disse mer utsatt for slitasje enn stigeledningene. Alternativ 2 med støpning av nye rør på innsiden var eneste alternativ dersom man ønsket å unngå å brave opp kjellergulvene. Ved å velge samme teknikk for stigeledningene kunne vi benytte kun en leverandør for rehabiliteringen av avløpssystemet og derved unngå tidkrevende koordinering av håndverkere.
Det ble påstått at sameiet ville få kvantumsrabatt når man rehabiliterte samtlige bad. Dette stemte ikke da vi innhentet priser fra Mitt Anbud.
Erfaringer:
Alt arbeid ble satt ut på fastpris. Vi benyttet ikke konsulenter på denne jobben, men lot leverandørene stå for planleggingen sammen med styret. Dette fungerte svært godt; det var ikke nødvendig med fordyrende «mellom-menn» / konsulenter. Valgt løsning forenklet gjennomføringen ettersom det kun var to fag som skulle koordineres.
For avløpssystemet engasjerte vi TT Teknikk AS, mens for utskifting av rørstrekk for varmt og kaldt vann med syrefaste rør engasjerte vi Vannverket Rørleggerbedrift AS.
Begge selskapene var svært profesjonelle og utførte jobben i henhold til avtalt pris og leveringstid.
Etter dette har sameiet ikke hatt flere forsikringssaker med vannlekkasjer.
Andre kommentarer:
Jeg er usikker på om Eierseksjonsloven utfra simpelt flertall rett til å pålegger oppussing av bad eller om det må være 100% tilslutning i et sameie. Som nevnt har sameiet i fellesskap ansvar for felles tjenester (felles areal, søppel, fremføring av varme, strøm, vann og avløp etc), men ikke indre vedlikehold av selveierseksjonene. For borettslag er det andre regler. Men dette må i så fall en jurist vurdere.
Oslo 12 oktober 2017
Jon Klakeg
Gladsvei 50B
0489 Oslo
Mob: 911 31850